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    • 从历史看房地产市场
    • 资讯类型:热点关注  /  发布时间:2021-01-10  /  浏览:738 次  /  

    公开报道有三件大事与房地产商相关:

    一是寻人启事,问泰禾老板黄其森究竟去哪了?

    泰禾全国各地的楼盘都陷入了停工烂尾状态,公司老板黄其森悄无声息已一年了。黄老板一贯高调,每逢新楼盘上市总是请最红的明星来站台。几年前记者采访时激动吹嘘2019年前能做到2000亿,你们买到就是赚到,引得股价猛涨被证监会调查,最后一地鸡毛。

    黄老板失联之前,明明已是危机四伏,衰象毕现,全国楼盘都已经停工,员工大面积欠薪,他还声称不让一个员工下岗有泰禾员工问,黄老板内心深处是真的觉得世人就这么好骗,只要持续不断吹泡泡大家就会相信,最终骗得自己都信了。

    二是富力流动性危机。

    富力地产逾百亿债务即将到期,富力十家子公司的股权被质押。2020年12月底,富力地产及其附属公司,共质押广州天力建筑工程有限公司等十家子公司的股权,这或是因为富力地产有3.75亿美元境外债和96亿元债券将到期。

    最近几年间,富力地产债务持续攀升,截至2020年上半年,负债总额突破3500亿元,其中有息负债为1902亿元。富力地产长期依赖“借新还旧”度日,年息高达15%的境外美元债都敢要,可见其流动性已极度匮乏。

    三是恒大憋出个0元购商铺的大招,自元旦起至2021年1月31日之前全款购买他们的商铺,就可以在未来10年把钱全还给你,每年给你商铺总金额的10%。

    近年由于电商冲击,过去压箱底的商铺拿到银行都贷不出款,而债务不断到期,只能想着办法拆东补西来盘活存量资产。恒大的困境还不只是恒大的,这个年关,它的许多战略投资者实际上也被拖残,苦苦煎熬,“卖儿卖女”过冬,只是有苦难言。

    离春节还有五周的时间,开发商“年难过”“难过年”的流动性压力或大或小都在显现。过去一年间,已有成百上千家房地产商死于流动性枯竭。流动性是,系流动性。这是不动产行业颠扑不破的永恒真理。

    昨天节后上班第一天,与一家大型银行分管信贷的行长聊最近出事的大型民企,他们过去这些年一个共性的增长模型是关于债务与资产模型的坍塌。

    在经济繁荣时期,地方都鼓励他们“往大里做”,最大的资源是给地、减免税收。左手拿地右手抵押,形成不断循环放大的债务驱动资产的增长模型,摊大饼式地占有土地资产,市场景气周期中,资产当然是有价值的,也是可以循环抵押的。而一旦危机出现,这些资产因失去流动性而不值钱。

    李嘉诚在南京市中心区的一幢高层,前些年被某个大型民企用30多亿收入囊中,以为是核心资产捡了便宜。如今这家民企数百亿债务缠身半死不活,以半价出售无人接盘。

    债务规模失控、付息成本高昂,而这些资产无法产生价值,收益无法覆盖负债成本,资产本身失去流动性也就丧失了价值。这就是以不动产为核心的资产债务模型坐困愁城时最脆弱最致命的坍塌。

    2020年12月31日,年度最后一个工作日,中国人民银行、银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,对商业银行房地产贷款集中度划定“房地产贷款占比和个人住房按揭贷款占比”划出明确的红线。

    根据金融机构资产规模、机构类型等因素,分五个档次设定房地产贷款集中度上限管理的差异化要求。其中:

    一)中资大银行房地产贷款占比上限40%,个人住房按揭贷款占比上限32.5%;

    (二)中资中型银行房地产贷款占比上限27.5%,个人住房按揭贷款占比上限20%;

    (三)中资小型银行和非县域农合机构房地产贷款占比上限22.5%,个人住房按揭贷款占比上限17.5%;

    (四)县域农合机构房地产贷款占比上限17.5%,个人住房按揭贷款占比上限12.5%;

    (五)村镇银行房地产贷款占比上限12.5%,个人住房按揭贷款占比上限7.5%。

    2020年最后一个工作日的这项严厉政策的出台,是对8月份商业银行房地产贷款“两条红线”政策的进一步细化,目的只有一个,未来几年要继续拧紧商业银行房地产融资的“闸门”,这意味着恒大、富力未来面临更大的资金压力。

    1月4日一上班,那些房地产贷款早就越线的银行宣布按揭业务暂停,开发类贷款更是想都别想。

    公开数据显示,截止到2020年三季度,人民币房地产贷款余额48.83万亿,同比增长12.8%。其中国有大型银行和部分中型银行房地产贷款占比明显偏高,一些中小法人机构也不低,个别高的甚至达到50%,远超“两道红线”监管标准。

    考虑到各家商业银行涉房贷款基数的差异性,《通知》还同时设置了商业银行政策调整达标的过渡期安排。“两道红线”、五大分类,从资金供给端对商业银行房地产融资规模占比进行框定,倒逼商业银行调结构压缩涉房贷款。

    而这背后是郭树清去年以来在各个场合多次讲的要防止资产泡沫,特别是要警惕“房地产泡沫成为威胁金融安全的最大‘灰犀牛’”。

    显然,一个将信贷资产的30~40%投向房地产的银行系统是脆弱的。

    前不久,在为《求是》杂志撰文时,郭树清提到了金融能力问题,十七世纪荷兰能够取得海上霸权,其初具现代特征的金融体系扮演了非常重要的角色。之后的英国兴起金融革命,推动工业革命,也是金融能力助力其成为所谓的“日不落帝国”。

    十六世纪西班牙大肆对外扩张积累巨额债务,最终引发财经危机导致盛极而衰。1637年荷兰郁金香事件、1720年英国南海泡沫事件,都重创本国经济和国家实力。

    成也金融,败也金融。金融风险的失控引发经济危机、国家动荡和终极衰退,最终被打回原形的事不胜枚举。

    货币和监管当局一个重要的金融能力是当风起于青萍之末时,要有基本的风险识别和判断力,特别是当市场异象出现时,要分析判断可能的走向和可能造成的严重后果。

    40多年前,日本的金融创新极大程度地扩张了信用规模,极大推高了资产价格,加速了债务规模的累积和更高的杠杆水平,以有限土地进行无限的房地产融资,最终成为一个“庞氏国家”。

    房地产泡沫沸腾时,日本政府和中央银行误判形势,宽松的货币政策使流动性异常充足,日本人把这种流动性注入金融市场,推高股市和楼市一飞冲天。政府同时荒唐地放纵日元升值。

    1985~1990年泡沫破灭前,日本东京的股票市值从240万亿日元涨到650万亿日元,全国地价翻一倍,土地资产增值是GDP的4倍。同时日本人还是“爆买”的始祖,日本的国际航班上坐满了去欧美爆买世界名牌的人,资产升值给日本人带来了巨额财富。

    日本人满世界买奢侈品、收藏艺术品和顶级房产,就连美国的标志性建筑洛克菲勒中心也落入他们的手中,日本房地产泡沫顶峰的1990年,东京都的土地价值突破4万亿美元,相当于当时美国全国的地价,是美国同期GDP的63%。

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